En ville

Dix opérations immobilières annoncent le nouveau départ du quartier Gare

Des hôtels meublés et plusieurs immeubles insalubres rayés de la carte dans le secteur Brise-Échalas, Delaune, Dézobry, Suger. Mais cinq bâtiments (48 logements) vont être réhabilités . Et des constructions vont s’élever à la place des friches.

Sept ans et 52,5 millions d’euros pour venir à bout de l’insalubrité. Le programme de la Ville pour ses quartiers anciens n’est plus un plan sur la comète. Au rang des dotations, il figure même en bonne place parmi les 25 dossiers qui avaient été sélectionnés en décembre dernier par l’État pour un financement au titre du PNRQAD, Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. Le 18 septembre, deux jours après l’adoption définitive de ce projet dûment chiffré (lire ci-dessous), les participants aux Assises du quartier de la Gare ont d’ailleurs pu mesurer l’ampleur des bouleversements ainsi attendus dans le secteur. Délimité par les rues Brise-Échalas, Auguste-Delaune, Dézobry et Suger, le périmètre va faire l’objet de dix opérations.



La plus spectaculaire, sans doute, vise à créer à l’angle des rues Delaune et Brise-Échalas une petite place de 150 m2, à l’intersection des deux lignes de tramway, T1 et T8. D’où la démolition de trois hôtels meublés totalisant 46 chambres pour la plupart occupées. D’autres immeubles sont appelés à disparaître, comme au 16, rue Dézobry, et aux 7-9 de la rue Viollet-Leduc, où se déploie aujourd’hui une vaste épicerie-bazar. Également condamnées, les épiceries sous appentis des 12 et 16, rue Delaune. Des opérations de démolition sont aussi projetées dans les arrière-cours actuellement occupées par des boxes et de petites bâtisses artisanales.



Moins radicales, des réhabilitations bénéficieront à cinq immeubles, dont celui du 19, rue Dézobry. Et le quartier comporte bon nombre de friches à investir, dont celle, impressionnante, résultant d’un chantier abandonné, à l’angle des rues Paul-Éluard et Dézobry. Bilan de ce chambardement, 94 logements démolis pour 188 reconstruits, et 48 autres réhabilités. Le solde est largement positif, d’autant qu’avec une moyenne de 75 m2, la superficie des logements neufs – ou réhabilités – excédera et de loin celle des logements démolis, où l’on relève environ 35 m2.

160 ménages à reloger en deux ans

Toujours soucieuse de mixité sociale, la Ville destine 39 % de ces opérations neuves au locatif social, du PLAI pour les plus modestes au PLS. Car des foyers aux revenus modestes, le quartier en compte beaucoup. Parmi les 160 ménages à reloger, à l’issue des procédures d’expropriation envisagées sur les deux ans à venir, 65 % ne peuvent prétendre à un logement social, faute de ressources et faute de titres de séjour. D’après une enquête sociale où ils n’ont pu être comptabilisés précisément, ils seraient 40 % d’étrangers en situation irrégulière.



Directrice de l’unité territoriale habitat, à Plaine commune, et chef de projet en charge de piloter le programme de requalification, Sabine Loubet entrevoit pour ces familles « des logements passerelles avec un accompagnement social adapté. On a passé convention avec cinq bailleurs dont PCH ». Maire adjoint en charge de l’urbanisme et de l’habitat, Stéphane Peu cite encore Arcade, 3F, Logis Transports et Domaxis. « Pour un relogement, ils auront deux droits à construire. Autrement dit, pour 20 à 30 relogements par bailleur, la Ville s’engage à leur vendre des terrains pour construire le double de logements. C’est ça la carotte », précise l’élu. De plus, il espère avoir été entendu du préfet de Seine-Saint-Denis, qu’il a interpellé pour « un traitement attentif » des dossiers de demande de régularisation.



Autre volet pour la requalification du quartier, « la question des équipements publics », qui brillent par leur quasi absence. La crèche qu’il appelle de ses vœux pourrait être financée ultérieurement, pronostique M. Peu, par un reliquat de subvention. « On se bagarre aussi pour aider Karine Saporta à sortir de l’impasse. » Pour réhabiliter le bâtiment qu’elle a acquis au 14, rue Dézobry, la compagnie de cette chorégraphe devrait décrocher bientôt des financements. « La Ville et Plaine commune sont prêtes à un effort supplémentaire si le ministère de la Culture, auprès de qui on a multiplié les interventions, y met aussi du sien. On peut être optimiste. »



Stéphane Peu ne s’inquiète pas davantage à propos des évictions commerciales, et des contentieux déjà engagés ici et là afin de les dénoncer. « On va se saisir de ce programme pour favoriser une plus grande offre que les cafés, cabines téléphoniques et bazars. On travaille main dans la main avec la Caisse des dépôts et consignations pour l’affectation des locaux commerciaux, dont on sera attributaire. »

Marchands de sommeil à éradiquer

Reste encore l’épineuse question des marchands de sommeil, qui font leur beurre en centre-ville, et dans ce quartier où les loyers des logements à démolir peuvent atteindre 73 euros le mètre carré. « On dispose de plus de moyens pour leur expropriation et faire en sorte qu’ils soient condamnés, assure M. Peu. Le premier des objectifs est de les éradiquer. Le quartier est emblématique de la spirale dépressive de l’immobilier, avec une souffrance sociale de plus en plus importante et des profits de plus en plus extravagants pour les bailleurs malhonnêtes. »



Pour inverser durablement la tendance, poursuit l’élu, « on va s’appuyer sur les conseils syndicaux de copropriétaires et mobiliser les syndics. Pour faire venir de nouveaux propriétaires et investisseurs, il faut un partenariat intelligent entre les opérateurs privés et la collectivité territoriale qui doit accompagner toutes les bonnes volontés. » C’est d’ailleurs l’objectif pour l’ensemble du centre ancien, également inscrit au programme avec une OPAH (opération programmée de l’amélioration de l’habitat). Signée par Plaine commune, l’État et l’Agence nationale de l’habitat, elle devrait bénéficier à 1200 logements relevant du parc privé potentiellement indigne (PPPI). Exigus, sur-occupés, sans confort, ces logements représentent 38 % du parc privé ancien qui en totalise 10?000. Un record en Île-de-France?!

Marylène Lenfant



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Le patron du Café des Sports fait de la résistance



Le bar de Mohamed Negab est le seul vestige du quartier ancien sur le chemin du prolongement programmé de l’impasse Saint-Clément. Il estime trop faible l’indemnité d’éviction, jugée par le tribunal de grande instance, que doit lui verser la ville de Saint-Denis.



En un peu plus d’un an, au coin des rues Brise-Échalas et Auguste-Delaune, les engins de démolition ont fini par faire le vide autour de l’immeuble qui l’abrite lui et son café des Sports. Mais Mohamed Negab se défend de bloquer les projets d’aménagement dans ce quartier de la Gare. Si la voie prévue dans le prolongement de l’impasse Saint-Clément se résume pour l’heure à un cheminement provisoire parmi des friches, le patron du café en renvoie sur la Ville l’entière responsabilité. « Qu’on me donne les moyens d’aller ailleurs », clame-t-il.

« J’ai acheté ce fonds en 1993 avec un ami, qui m’a cédé sa part en 2001, raconte M. Negab. En 2002, quand la propriétaire a mis l’immeuble en vente, j’ai voulu me porter acquéreur, mais la Ville l’a préempté. Il y a quatre logements sur deux étages. Les locataires étaient partis. J’ai donc fini par me retrouver seul. Et du jour au lendemain, je reçois un courrier qui m’a traumatisé. »



En mai 2006, la mairie l’assigne ainsi en justice pour demander « la résiliation immédiate du bail », sans indemnité. M. Negab aurait enfreint les clauses du bail commercial cinq ans plus tôt lors du rachat de part de son associé. En 2007, alors que la Ville vient de lui notifier le non-renouvellement du bail à l’échéance de mars 2008, le patron du café des Sports saisit le tribunal de grande instance. Où sa cause est entendue. Il a bien droit à une indemnité d’éviction. Mais M. Negab va faire appel du jugement car il refuse les conclusions de l’expert qui, dit-il « a sous-évalué » son affaire. « D’après la contre expertise que j’ai demandée en octobre 2008, elle vaut le double. » Combien?? M. Negab n’en veut donner aucun chiffre. Mais il montre les offres de vente qu’il a épluchées. « Pour toutes les affaires que j’ai visitées, c’est 200?000, 340?000 ou même 500?000 euros », souligne-t-il en désignant un café du quartier avec « le même chiffre d’affaires ».

Recherche de solution pour les deux parties

« Il demande 300?000 euros, précise Gérard Faivre, l’avocat de la Ville. Le montant fixé en première instance était de 155?000 euros. Le tribunal est allé un peu au-delà de l’évaluation de l’expert. » L’avocat reconnaît « un chiffre d’affaires relativement gros », mais fait valoir le nouveau mode d’évaluation en vigueur, où la valeur du fonds est aussi fonction de ses « capacités bénéficiaires ».

« J’ai quatre enfants à nourrir, dont un bébé », soupire M. Negab. Il montre le dégât des eaux causé par la récente démolition du bâtiment mitoyen, désigne en façade le balcon dont « les morceaux tombent sur la chaussée. Je paie mes loyers et tous mes droits de voirie, terrasse, enseigne. Dire que c’est moi qui dérange, c’est insultant. Je l’ai écrit au maire, insiste-t-il, ma porte est grande ouverte pour un arrangement qui satisfasse les deux parties. »

« Les ponts ne sont pas rompus », souligne comme en écho le maire adjoint Stéphane Peu pour qui la Ville a assumé ses obligations envers les habitants de l’immeuble, « qui ont été relogés ou sont partis avec une indemnité d’éviction ». D’après lui, le jugement en appel devait être rendu en décembre.

M.L.



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Un autre périmètre d’insalubrité du PNRQAD



L’arrière de la Porte de Paris est un secteur

très dégradé



Au côté du secteur Brise-Échalas, un autre quartier décroche la palme de l’insalubrité et se voit désigné comme périmètre d’intervention prioritaire. Ce sont les arrières de la Porte de Paris, de la place de la Résistance-et-de-la-Déportation, à la rue de la Légion-d’Honneur et au boulevard Marcel-Sembat. La part des logements suroccupés et sans confort dans le parc privé y dépasse par endroits les 48 %. Très dégradé, le quartier a aussi en commun avec le secteur Brise-Échalas d’être adossé à une ZAC. Pour l’un, celle de Gare-Confluence, et pour l’autre, les aménagements en cours à la Porte de Paris. « On cherche à faire fonctionner un mécanisme d’effet levier pour engager une dynamique », explique la chef de projet PNRQAD, Sabine Loubet.



Pour les 16 opérations au programme dans ce quartier, les démolitions viseront moins les immeubles qui seront en grande partie réhabilités que les boxes et ateliers, nichés au cœur d’îlots. Ceux-ci devant être aménagés pour en « optimiser le foncier ». Avec 39 logements condamnés, le nombre de foyers à reloger ne devrait guère dépasser les 45. Le quartier n’en gagnera pas moins 132 logements, et 580 m2 de surface commerciale le long de la rue Gabriel-Péri.

Une mise en œuvre unique en France

Le 16 septembre, avec le maire Didier Paillard, « on a été les premiers à présenter notre dossier devant le Comité national d’engagement de l’ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) », raconte Stéphane Peu pour se féliciter du montant des subventions accordées. « On avait un bon dossier, opérationnel immédiatement, avec des projets déjà engagés, des acquisitions immobilières en cours, une société publique locale d’aménagement constituée en décembre dernier par Plaine commune et Paris, et qui sera une première en France. »



Dénommée Soreqa, Société de requalification des quartiers anciens, cette SPLA (Société publique locale d’aménagement) assurera toute la mise en œuvre du programme?: études sociales et pré-opérationnelles, acquisitions foncières, accompagnement social et relogement, gestion des propriétés acquises et mesures de protection notamment contre la peinture au plomb, etc.



Financée à 100 % par des fonds publics, et ainsi dispensée des procédures de mise en concurrence, la Soreqa peut se prévaloir d’un savoir-faire. Son équipe est en effet issue de la SIEMP, Société immobilière d’économie mixte de Paris, dont les missions engagées en 2002 pour résorber l’habitat insalubre dans la capitale prendront fin en décembre prochain.



M.L.



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13 millions

C’est la contribution de l’État versée par l’ANRU (9 millions d’euros) et l’ANAH, égale à celle de Plaine commune.?La Ville fournit 4,4 millions, le Département 1,2 million.



38%

C’est la proportion de logements du parc privé potentiellement indigne dans le centre-ville, où la dégradation de l’habitat s’est accélérée depuis dix ans.

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