Marchand de sommeil : lutte contre l'habitat indigne

Près de 450 000 logements occupés sont considérés comme indignes en France. Derrière ce chiffre se cachent des caves louées comme studios, des garages transformés en chambres, des locaux sans fenêtre ni chauffage. Les marchands de sommeil, ces bailleurs qui exploitent la détresse des plus précaires, font face à un arsenal législatif de plus en plus musclé. Voici ce qu'il faut savoir pour comprendre, signaler et agir.

Habitat indigne : ce qui définit un logement de marchand de sommeil

Un logement indigne ne se résume pas à un appartement mal entretenu. Selon le Code de la santé publique, est insalubre tout immeuble bâti ou non dangereux pour la santé de ses occupants du fait de son état ou de ses conditions d'occupation. La frontière entre négligence et exploitation délibérée se franchit vite.

Les critères légaux d'insalubrité sont précis. Un logement peut être déclaré indigne pour :

• des murs fissurés ou lézardés, une humidité persistante
• une luminosité ou un éclairement insuffisants
• des dimensions incompatibles avec une vie digne
• la présence de plomb ou d'amiante
• des accès ou escaliers dangereux
• l'absence ou la défaillance des équipements électriques, de gaz, de chauffage ou d'aération
• l'absence d'eau potable ou d'accès à l'assainissement

Notez que l'eau froide est obligatoire dans tout logement, mais l'eau chaude ne l'est pas légalement. Ce détail surprend fréquemment.

Les marchands de sommeil exploitent ces zones grises avec une inventivité cynique. À Stains, une locataire payait 450 euros mensuels pour un cabanon insalubre d'une dizaine de mètres carrés. À Maisse en Essonne, sept logements contraires à la dignité humaine étaient loués à des personnes socialement fragiles. Selon les statistiques INSEE de 2016, 2 879 000 logements sans confort et surpeuplés existent en France. La réalité du terrain est donc bien plus large que les seuls 450 000 logements officiellement qualifiés d'indignes.

En 2018, Julien Denormandie, alors secrétaire d'État auprès du Ministre de la Cohésion des territoires, les a qualifiés d'« escrocs, bandits, personnes qui exploitent la misère des gens ». Difficile de trouver formule plus juste.

Les condamnations qui ont marqué la lutte contre ces bailleurs indélicats

Les tribunaux français ont progressivement durci leurs sentences. Les cas emblématiques donnent la mesure de ce qui se joue réellement.

En novembre 2018 à Paris, un marchand de sommeil a acheté un local commercial, l'a divisé en cinq chambres déclarées inhabitables par le service technique de l'habitat de la Ville de Paris, et les a sous-louées. Il a aussi occupé illégalement le logement social de sa compagne décédée. Résultat : 2 ans d'emprisonnement ferme, une interdiction d'achat immobilier pendant 5 ans et 5 000 euros d'indemnisation versés aux locataires parties civiles. Les juges l'ont décrit comme « avide et avare, profitant de la détresse de personnes pauvres et isolées ».

Michel Zaghdoun a, lui, logé une soixantaine de familles dans des conditions déplorables rue Marx-Dormoy dans le 18e arrondissement de Paris. Condamné en février 2018, il a écopé de 2 ans de prison avec sursis et 500 000 euros d'amende.

Le tableau ci-dessous récapitule trois condamnations majeures :

Helmi Boutros, ancien médecin de Neuilly-sur-Marne, avait logé 75 locataires dans son ancienne clinique. Le couple condamné en 2020 avait divisé un pavillon en 12 logements, facturés entre 500 et 800 euros par mois, soit 78 000 euros de revenus annuels, sans chauffage ni ventilation, avec une installation électrique dangereuse.

L'arsenal législatif pour sanctionner les propriétaires exploiteurs

La première loi sur le logement insalubre remonte au 13 avril 1850. Depuis, la réglementation s'est considérablement renforcée, surtout à partir des années 2000.

L'article 225-14 du Code Pénal, en vigueur depuis 1994, punit la soumission de personnes vulnérables à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine. La loi SRU du 13 décembre 2000 a initié la répression des bailleurs qui maintiennent des logements insalubres malgré des injonctions de travaux. La loi MOLLE du 25 mars 2009 a complété ce dispositif.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a franchi un cap décisif. Parmi ses mesures phares : l'interdiction d'acquérir des biens immobiliers pour tout marchand de sommeil condamné, une astreinte financière de 20 euros par jour de retard après dépassement du délai de mise en travaux, et l'obligation pour les syndics professionnels et agents immobiliers de signaler les situations suspectes. En janvier 2019, Julien Denormandie et la ministre de la Justice Nicole Belloubet ont signé une circulaire rappelant ces obligations.

Le notaire, lors de toute vente, doit consulter le casier judiciaire national. Si l'acquéreur figure parmi les personnes condamnées, l'acte authentique n'est pas signé. Violer cette interdiction expose à 2 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Signaler un logement indigne : les droits concrets du locataire

Face à un logement insalubre, le premier réflexe doit être d'appeler le 0806 706 806, numéro « Info logement indigne » qui met en relation avec un conseiller de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement). Gratuit, accessible, efficace.

Le signalement peut aussi s'adresser directement aux services de la mairie ou au Procureur de la République. Le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) ou l'Agence Régionale de Santé (ARS) établit ensuite un rapport. Si l'insalubrité est confirmée et remédiable, le préfet met le propriétaire en demeure d'effectuer les travaux. En cas d'insalubrité irrémédiable, une interdiction définitive d'habiter est prononcée et le propriétaire doit financer le relogement, ainsi qu'une astreinte équivalant à 3 mois à 1 an du nouveau loyer.

Environ 25 000 logements sont concernés chaque année par ces procédures. L'arrêté de péril suspend le versement des loyers, sans suspendre les charges, et ouvre le droit au dossier DALO (Droit au Logement Opposable). Le préfet peut infliger une amende allant jusqu'à 1 000 euros par jour de retard en cas d'inaction du propriétaire.

Attention à un point souvent ignoré : la connaissance par le bailleur du caractère indécent du logement doit être prouvée pour qualifier pénalement un marchand de sommeil. Un locataire qui s'installe dans un local non prévu à la location ne suffit pas à incriminer le propriétaire. La preuve d'une exploitation délibérée reste la clé de toute condamnation.