« Un syndic n’est pas décisionnaire »

Les explications de Thierry Michel, de SDC, syndic de la copropriété.

Lejsd.com : Comment expliquer que les bâtiments composant la copropriété du 127, rue Gabriel-Péri, soit en si piteux état, et semble-t-il depuis plus de vingt ans ?

Thierry Michel, du syndic SDC : D’importants travaux de rénovation ont été réalisés en 1990 dans le cadre d’une première O.P.A.H. (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat). Ils ont été initiés avant que ma société ne soit désignée en qualité de syndic. Et ont été réalisés dans un contexte de tensions financières du syndicat des copropriétaires qui l’a contraint à confier une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée à la SEM du Logement Dionysien, y compris pour le financement des travaux dans leur totalité. Ces travaux n’ont pas porté sur la toiture. Ils avaient pour objet la réfection des réseaux électriques et d’eau, le ravalement des façades intérieures (courettes) et extérieures, et la réfection des parties communes intérieures.

Ces travaux auraient dû être de nature à pérenniser le bâti pour, au moins, une bonne quinzaine d’années. Or, le ravalement qui ne bénéficiait que d’une garantie biennale (application d’une peinture sans imperméabilisation de la façade) a présenté ses premiers défauts dès la troisième année. J’avais proposé en 1993 d’engager une action judiciaire à l’encontre des différents intervenants sur l’enveloppe extérieure du bâtiment. La proposition de résolution fut rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents.

A l’assemblée générale de 1996, je réitérais un projet de résolution de mise en jeu des garanties légales décennales qui fut également rejeté ; des travaux d’intervention sur la toiture étaient alors votés. En 2000,  je soumettais un projet de résolution visant la réfection d’une courette intérieure qui était à l’origine d’infiltrations importantes. Le projet de résolution fut rejeté avant d’être voté en 2001.

En 2003, s’est produit un affaissement du plancher qui a entraîné sa destruction sur la quasi-totalité de la surface de mes bureaux qui forment également le plafond du local commercial du rez-de-chaussée (opticien). En 2004, ces travaux ont été votés et exécutés pour un montant total de 103 098 €.

Lejsd.com : La copropriété est-elle confrontée à des problèmes de trésorerie ?

Thierry Michel : Tout au long de ces années et encore très récemment, la copropriété a été affectée par d’importants impayés qui ont tous été recouvrés. Cette situation récurrente jusqu’il y a peu, ainsi que des problèmes liés à la suroccupation de certains appartements par des occupants (dénoncée aux autorités) ayant, effectivement eu pour effet, non seulement de désorganiser la trésorerie du syndicat, mais également la survenance de dégradations très accélérées tant au niveau des parties communes que des parties privatives.

Ces faits expliquent les difficultés rencontrées par la copropriété pour la tenue de l’immeuble et sont plutôt liés à la présence d’une part de copropriétaires rencontrant de réelles difficultés à faire face au règlement de leurs charges et d’autre part de celle de copropriétaires indélicats qui provoquent la sur occupation de leur appartement qu’ils n’hésitent pas à mettre en « co-location » jusqu’à y compter plus de 10 lits superposés.

Lejsd.com :Le syndic de la copropriété étant sur place, on peut s’étonner néanmoins de l’état des lieux qui a valu à la copropriété deux courriers de la Mission habitat indigne (MHI), en 2015 et 2018, insistant sur la dangerosité de l’installation électrique, la toxicité de la peinture au plomb, etc., jusqu’à envisager de demander une procédure de déclaration d’insalubrité… 

Depuis son entrée en fonction la Société Dionysienne de Copropriétés (SDC) n’a cessé de relayer auprès des copropriétaires les courriers reçus de la Mission Habitat Indigne. Ce travail est en train de porter ses fruits. En ce qui concerne l’électricité, chaque année l’APAVE (organisme spécialisé dans la maîtrise des risques) procède à un contrôle poussé des installations intérieures à mes locaux qui reçoivent du public.

Et je peux affirmer (rapport annuel à l’appui) que les parties communes ne sont impactées par aucun défaut majeur de nature à compromettre la sécurité du public. En ce qui concerne le traitement du plomb dans les peintures, après la saisine de l’Agence Régionale de Santé, nous travaillons pour qu’il y soit remédié en collaboration avec l’ensemble des acteurs institutionnels locaux concernés.

Lejsd.com : Mais pourquoi avoir tant tardé à programmer la rénovation qui s’impose ?

Un syndic n’est que mandataire d’un syndicat des copropriétaires et non pas décisionnaire. En juin 2014, l’assemblée générale des copropriétaires décidait le principe de la réalisation de travaux de rénovation, sans cependant faire le choix de l’entreprise et ce sur l’insistance du seul copropriétaire opposant aux dits travaux, représentant à lui seul 397 tantièmes de copropriété sur 841.

En janvier 2017, une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution (architecte pour suivre les travaux) n’a pu être décidée en raison de l’opposition de ce copropriétaire. De même, les devis de ravalement des façades, courette et coursive intérieure, dans le prolongement de l’injonction reçue de la ville de Saint-Denis en novembre 2015 étaient rejetés à la majorité de 451 / 755 présents…Ce n’est qu’au cours de l’assemblée générale d’avril 2018, que le copropriétaire majoritaire s’est finalement rallié à la majorité des autres copropriétaires. Et il a été décidé la souscription d’un prêt collectif permettant le financement des travaux.

Recueilli par ML