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Droit de réponse
/ Splendeur et décadence !

Nom ou initiales: 
Josette Pignard

Au 127, rue Gabriel-Péri, la splendeur est là ! oui, même si l’apparence actuelle prône plus la décadence. Certains l’ont bien compris et travaillent à entretenir cette apparence afin d’éviter d’attirer tout nouvel investisseur.C’est ce que votre article publié le 6 mars 2019 touche du doigt, quand vous précisez que des propriétaires « majoritaires » constitués en SCI notamment s’opposent à tous travaux. Depuis 2014, aucune AG valablement n’ a été constituée .

 Celle de 2017 n’est pas valable constituée car l’un des propriétaires n’a pas été régulièrement convoqué ; la convocation a été envoyée à une mauvaise adresse alors que la gestion de la location était assuré par SDGL jusqu’en 2016 (dont le gérant est également gérant du syndic SDC).L’ AG du 4/4/2018, est issue d’une procédure juridique, lancée contre SDC par ledit propriétaire en contestation de l’absence de travaux . Les  racines de la plante qui s’est développée en façade, ayant envahi le sol de son appartement en divers endroits et l’eau de la gouttière défectueuse participe à la moisire des murs intérieurs et  extérieurs., Des travaux ont été votés, mais la Mairie les a remis en cause et on peut le comprendre car ils n’étaient pas à la hauteur des dégâts compte tenu de l’absence d’action des copropriétaires sous le joug des majoritaires.

 Des travaux dispendieux sont désormais nécessaires pour que l’immeuble recouvre sa splendeur et l’aide de la Mairie a été sollicitée à cet effet.

 Pourquoi cette opposition ? Quelle peut être la finalité d’un tel comportement ? Cette immeuble a du potentiel (une belle facture), certes, encore faut-il les mettre en évidences au lieu de les masquer.Situé à proximité de tous transports, en plein centre ville à l’angle de deux voies fondamentales : boulevard Carnot et Rue Gabriel PERI, notamment en vue de 2024, sachant que la rue G.P conduit tout droit au stade.Or, au-delà de l’absence de travaux, lors de l’AG de 2018, a été mis en évidence une mauvaise répartition des tantièmes qui ne tenait pas compte des modifications de lots intervenus en 2013 !

 Dès lors beaucoup de questions ont vu le jour :

 -       Une ouverture existe Boulevard Carnot ; SDC la désigne comme « parking » ce qui ne se réfère à aucun justificatif officiel.

-       L’accès est réservé au local commercial du RDC, comment cela se concrétise -t-il dans la répartition des tantièmes ?

-       Les compteurs d’eau et les consommations excessives nécessitent également des éclaircissements,

-       Des caves non utilisables par les petits propriétaires alors que celles des majoritaires le sont ?

-       Une assurance de l’immeuble instable (plusieurs changements).

 LE VERS EST DANS LA POMME

 Il est bien connu que lorsqu’une situation n’existe pas il suffit de la créer

En favorisant la dégradation de l’immeuble, il perd de sa valeur malgré son potentiel sous-jacent. Cet état n’est pas « équitablement »  préjudiciable !Les petits propriétaires découragés par tant de dégradations, auxquelles ils sont impuissant de remédier faute de majorité, vont chercher à se débarrasser de leur lot quitte à le brader, ce qui fait la part belle à ceux qui, par ce biais visent à augmenter leur part de propriété en les rachetant à bas coûts.Ainsi le temps qui passe devient une arme au même titre que la mise en place de locataires irrespectueux des lieux, marchands de sommeil et tout ce que cela entraîne comme désagréments (sur-occupation des logements, sinistres à répétition).Nous obtenons alors les ingrédients nécessaires pour que ladite copropriété soient taxée d’insalubre et les prédateurs peuvent se frotter les mains, la mixture a prise !

 INVESTISSEMENT 

 Quel serait le potentiel d’un tel investissement ?

-       la situation de l’immeuble en plein centre ville et sans vis à vis (côté Carnot),

-       les transports au pied de l’immeuble,

-       un nouvel accès envisageable Boulevard Carnot pour l’immeuble en Briques du fait de l’ouverture actuellement qualifiée de  parking,

-       la transpositions des postes (boîtes à lettres et V.O) inhérents à cette même partie d’immeuble sous le porche nouvellement nommé.

 Qui peut nier que vu sous cet angle, un tel immeuble ne saurait être convoité par des investisseurs attirés par l’arrivée des jeux olympiques de 2024 sur la commune.Le retour sur investissement est assuré surtout si lesdits investisseurs ont réussi à récupérer le tout à un prix défiant toutes concurrences.

Enrichissement sans cause ?

Définition :

ð  La reconnaissance jurisprudentielle de l’enrichissement sans cause

 

La théorie de l’enrichissement sans cause a, pour la première fois, été reconnue par la jurisprudence dans un arrêt Boudier rendu par la Cour de cassation le 15 juin 1892 (Cass. req. 15 juin 1892, GAJC, t. 2, 12e éd., no 239)

 Aux termes de cette décision, la haute juridiction a jugé que, la théorie de l’enrichissement sans cause, qualifiée également d’action de in rem verso, « dérivant du principe d’équité qui défend de s’enrichir au détriment d’autrui et n’ayant été réglementée par aucun texte de nos lois, son exercice n’est soumis à aucune condition déterminée »

 Elle en déduit « qu’il suffit, pour la rendre recevable, que le demandeur allègue et offre d’établir l’existence d’un avantage qu’il aurait, par un sacrifice ou un fait personnel, procuré à celui contre lequel il agit »

 La théorie de l’enrichissement sans cause est ainsi instituée en principe général.

 

A) Les conditions économiques

Les conditions de mise en œuvre de l’action fondée sur l’enrichissement injustifiée sont au nombre de trois :

- L’enrichissement du défendeur

- L’appauvrissement du demandeur

- La corrélation entre l’enrichissement et l’appauvrissement

1. L’enrichissement du défendeur

Il ressort de la jurisprudence que l’nrichissement s’entend comme tout avantage appréciable en argent.

Classiquement, la jurisprudence admet que l’enrichissement puisse résulter :

Soit d’un accroissement de l’actif

- Acquisition d’un bien nouveau

- Plus-value d’un bien existant

Soit d’une diminution du passif

- Paiement de la dette d’autrui

Soit d’une dépense épargnée

- Usage de la chose d’autrui

- Bénéfice du travail non rémunéré d’autrui

2. L’appauvrissement du demandeur

À l’inverse de l’enrichissement, l’appauvrissement s’entend comme toute perte évaluable en argent.

 Cette perte peut consister :

Soit en une dépense exposée

- Perte d’un élément du patrimoine

- Paiement de la dette d’autrui

- Moins-value d’un bien

Soit en un manque à gagner

- Réalisation d’un travail non rémunéré pour autrui

3. La corrélation entre l’enrichissement et l’appauvrissement

L’action fondée sur l’enrichissement injustifié ne peut prospérer qu’à la condition qu’il soit démontré l’existence d’une corrélation entre l’enrichissement du défendeur et l’appauvrissement du demandeur.

Ce lien de connexité qui doit être établi entre les deux mouvements de valeurs peut prendre deux formes :

La corrélation peut être directe,

La corrélation peut être indirecte,

B) Les conditions juridiques

Deux conditions juridiques doivent être satisfaites pour que l’action fondée sur l’enrichissement injustifié puisse être mise en œuvre :

- L’enrichissement du défendeur doit être injustifié

- L’action de in rem verso ne peut être engagée qu’à titre subsidiaire

Aux termes de l’article 1303-1 du Code civil « l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. »

L’article 1303-2 précise que d’une part, « il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel » et, d’autre part, que « l’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri. » Il ressort de ces deux dispositions, que le caractère injustifié de l’enrichissement doit s’entendre comme l’absence de cause, bien que cette terminologie n’ait pas été reprise par le législateur.Comme exprimé par d’éminents auteurs « le mot cause désigne l’acte juridique et, de façon plus générale, le mode régulier d’acquisition d’un droit en conséquence duquel un avantage a pu être procuré à une personne »

C.Q.F.D

Dans ces conditions ne peut on dire que les petits propriétaires pris sous le joug des majoritaires sont appauvris par leur incapacité à faire valoir leur volonté de procéder à la réhabilitation de leur bien ?Ces agissements sont réputés chez les investisseurs, mais il semble que la loi dans ce domaines comportent des vides juridiques, notamment, dans la gestion des immeubles qui favorisent de telles situations.La terminologie « les propriétaires » utilisée trop souvent de façon générique, lorsque d’un drame intervient, est inappropriée quand on sait que certains sont liés aux desiderata des propriétaires majoritaires.Si vous voulez, en tant que média, aider les petits copropriétaires qui se battent pour obtenir leurs pleins droits il serait bon de rétablir cette vérité sur ladite copropriété.

 

 

 

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