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Des formations pour les copropriétaires sont mises en place par Urbanis, la société de conseil missionnée sur l’habitat dégradé.
Arrière d'une copropriété dégradée de la rue Péri.
Arrière d'une copropriété dégradée de la rue Péri.

Pourquoi autant de propriétés dégradées à Saint-Denis ? Entre autres réponses à cette question, il en est une, importante entre toutes, à laquelle la société de conseil Urbanis a entrepris de se colleter. « Les copropriétaires méconnaissent leur rôle, et surtout celui du conseil syndical. Ils laissent faire le syndic. Pour certains, c’est même lui le patron», observe Rezak Khecha, directeur de projet à Urbanis, qui met en place des ateliers de formation. Au nombre d’une dizaine, dimensionnés chacun sur deux heures et pour une vingtaine de personnes, ces ateliers viennent compléter la mission première d’Urbanis. Celle d’accompagner dans leur redressement 45 copropriétés parmi les plus dégradées du centre-ville dans le cadre de l’OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat) signée pour cinq ans par Plaine Commune et par l’État.

« On part des besoins, de ce que les gens expriment », reprend M. Khecha. Il prévoit donc entre autres thèmes d’informer sur le rôle de chacun dans une copropriété, en expliquant la fonction de l’assemblée générale annuelle, souvent désertée alors qu’elle « décide de tout ». Ou le rôle du conseil syndical des copropriétaires, à qui revient notamment de contrôler au jour le jour le travail de gestion du syndic, prestataire mandaté par l’AG des copropriétaires.

Comment savoir qu'une copropriété "va basculer"

Autres thèmes de grande actualité dans la ville, « les premiers signes de dégradation de la copropriété » (thème du prochain atelier en juin) et la gestion des impayés. « Il y a de nombreux indicateurs à croiser pour savoir si une copropriété va basculer. Elle est d’abord fragilisée par un manque d’entretien sur les réseaux d’eau, tout ce qui touche au clos et au couvert. » Fuites, infiltrations, « il faut alerter de tout problème d’humidité dans les logements ». M. Khecha souligne à cet égard l’intérêt de cet outil méconnu qu’est le carnet d’entretien dont la tenue, en y consignant les travaux et chantiers réalisés, donne une vue de l’état de la copropriété, et des interventions à prévoir. Quant aux impayés, « il ne faut pas les laisser grossir au-delà de deux trimestres », mais en privilégiant la voie amiable.

Échelonnées jusqu’en novembre 2022, où prendra fin le mandat d’Urbanis à Plaine Commune, ces formations, estime M. Khecha, devraient pouvoir être dispensées par d’autres structures, telle l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier), ou les associations de l’Arc ou de l’Adil, qui tiennent aujourd’hui permanence, l’une à la Maison de la vie associative, l’autre à la Maison de justice et du droit. « Il est très important de toucher tout le monde, en particulier dans les copropriétés nouvellement livrées, sur les garanties de parfait achèvement et sur le choix du syndic. Il ne faut pas rater le coche sur celles-là. » D’autant qu’on y compte surtout des primo-accédants.

Marylène Lenfant

Prochain atelier en juin "Identifier les premiers signes de dégradation de la copropriété. Pour le détail du programme et les inscriptions, mail : opahru.saintdenis@urbanis.fr A la Maison de l’habitat au 18-20, rue Ernest-Renan.

Réactions

La formation d'URBANIS s'est déroulée le 29 avril 2019. Beaucoup de copropriétaires en difficulté présents, au moins 20 personnes, ce qui est beaucoup pour une formation qui a été annoncée de façon assez confidentielle (un encart sur le Journal de Saint-Denis). Plusieurs copropriétés en difficulté étaient représentées. Le tour de table et la présentation de chaque copropriétaire ont duré longtemps, les copropriétaires en difficulté avaient vraiment besoin de s'exprimer, cette formation répondait à une vraie demande. Le personnel d'URBANIS a eu du mal à animer la formation, car les copropriétaires prenaient souvent la parole. Surtout que les plaintes des copropriétaires visaient encore et toujours les mêmes syndics de Saint-Denis : SDC et Poncelet, pour ne pas les nommer. La routine ! La plupart des copropriétaires présents se plaignaient de l'incompétence et du laxisme des syndics SDC (Société Dyonisienne de Copropriétés, nommé à plusieurs reprises) et Poncelet. Un vrai désespoir pour certains copropriétaires. Le syndic IMMODONIA (devenu AXIUM) a également été cité à deux reprises, pour son absence de réactivité, des critiques très dures à l'encontre d'AXIUM. Plusieurs copropriétaires ont signalé la forte présence de marchands de sommeil dans leurs immeubles, avec des syndics qui ne réagissent jamais à ces signalements sur les marchands de sommeil ou, pire, des syndics qui sont complaisants ou complices de ces marchands de sommeil. Rappel qu'un syndic, pour voir son mandat de gestion renouvelé en Assemblée Générale, a besoin des votes des marchands de sommeil, surtout quand ces derniers détiennent beaucoup de tantièmes. Rappel fait également sur les problèmes rencontrés avec les syndics et certains commerces, sur le calcul des charges d'eau froide. Possibilité que certains commerces procèdent à des raccordements sauvages aux parties communes des immeubles, pour les consommations d'eau de leurs commerces (aux frais de la copropriété). Plusieurs copropriétaires s'étonnent des consommations d'eau anormalement élevées dans leurs immeubles, avec des mètres cubes d'eau qui se promènent. Ce problème est récurrent à Saint-Denis avec les syndics SDC et Poncelet, qui ne font rien pour contrôler les consommations d'eau dans les immeubles. C'est pourtant le syndic qui se charge du calcul des consommations d'eau froide. Plaintes formulées à l'égard du prestataire ISTA, et de son incompétence, la société ISTA étant chargée de relever les index des compteurs d'eau. De très nombreux abus sur le site de l'ARC à l'encontre d'ISTA. Rappel que les marchands de sommeil et les commerces indélicats ont parfois les pleins-pouvoirs pendant les Assemblées Générales, pour imposer leurs lois aux syndics complaisants. Un copropriétaire demande si il existe un pouvoir coercitif vis-à-vis des syndics indélicats et/ou escrocs. Il demande si URBANIS peut jouer un rôle coercitif vis-à-vis des syndics qui ne jouent pas le jeu, dans les rénovations nécessaires des copropriétés dégradées. URBANIS n'a pas été en mesure de répondre à cette question. Et pour cause, il n'existe aucune instance de contrôle pour les syndics professionnels (le CNTGI, noyauté par les lobbys de l'immobilier, étant une vaste blague !). Les syndics ne sont jamais contrôlés et les Chambres de Commerce attribuent les cartes professionnelles sur simple demande, les yeux fermés, sans aucun contrôle. A été souligné également l'inefficacité des associations de défense des copropriétaires comme l'ARC : les permanences de l'ARC à Saint-Denis ne servent à rien face aux abus des syndics comme SDC ou Poncelet. Les permanences de l'ARC à Saint-Denis n'ont jamais été en mesure d'empêcher les abus des syndics. Un copropriétaire s'étonne qu'une association loi 1901 comme l'ARC fasse payer plus de 2000 euros un contrôle des comptes pour un immeuble. Les copropriétaires ont besoin d'associations avec des militants bénévoles en leur sein. Or, les associations sont peuplées de bureaucrates qui ne vont jamais sur le terrain, qui ne se rendent jamais dans les immeubles insalubres et qui ne regroupent jamais les copropriétés face aux syndics indélicats. Et les conseillers de l'ARC répondent toujours la même chose à leurs adhérents : "On peut rien faire pour vous, vous n'avez pas de majorité et si vous portez ce dossier au Tribunal, vous allez perdre !".
A @titidionysien, merci pour ce compte-rendu de la première réunion qui s'est en effet tenue le 29 avril. Nous n'étions pas disponible pour y assister. Ce que vous en dites confirme les besoins énormes auxquels les formations d'Urbanis se proposent de répondre en partie, dans la mesure de ses moyens. Dix ont été programmées jusqu'à la fin 2022. Comme le souligne le directeur de projet d'Urbanis, il faut que d'autres structures prennent le relais.
Bonjour @marylene.lenfant Pourquoi pas une enquête sur des syndics indélicats? Ils ont pignon sur rue à Saint Denis. Vous leurs avez même laisser la parole une fois. D'accord le JSD laisse la parole aux habitants. Mais le JSD pourrait aussi dénoncer l'incurie des syndics qui pourrissent la ville. Vous avez fait une enquête sur la marché et ses dérives... Pourquoi pas les dérives des syndics.? On vous demande pas de faire du MEDIAPART mais au moins des faits. Si cela est possible. Pourquoi les services du logement ne ferme pas les logements insalubres??? Il ne devrait plus avoir de personnes vivant dans de tels conditions.

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