Pour Sabine (1), c’est une histoire qui se répète. Mardi 1er septembre, cette habitante d’un immeuble de la rue du Progrès faisait partie des quelques propriétaires présents devant le cabinet Poncelet au 60, rue Gabriel-Péri pour diffuser des tracts dénonçant les pratiques du syndic de sa copropriété.

« Il y a quinze ans, elle manifestait déjà devant le cabinet Poncelet », commente David Frigge du blog Copros libres, un collectif très actif pour la « défense des intérêts des copropriétés de Saint-Denis », à l’origine du rassemblement. Le cabinet Poncelet est le troisième syndic de la copropriété depuis que Sabine y habite. Cela fait plus de trente ans.

« Avant l’arrivée de Poncelet, il y avait déjà quelques problèmes mais, depuis qu’il est là, ça doit faire entre dix ou quinze ans, c’est une catastrophe », témoigne la copropriétaire. Il y a deux ans, elle reçoit une facture pour « diverses charges » de copropriété d’un montant de presque 6 000 euros. « Je n’ai pas compris. Les charges d’eau se cumulait à d’autres charges et depuis ça n’arrête plus. Poncelet m’a envoyé un huissier car je demandais des informations sur mes charges d’eau. »

Bien qu’un « accord » ait été trouvé entre les deux parties depuis et que Sabine ait déjà payé entre « 2 000 et 3 000 euros », la facture ne baisse pas. « Je dois encore 4 000 euros. Poncelet me parle de charges générales, mais je ne sais pas d’où elles viennent. C’est le tonneau des Danaïdes », commente la copropriétaire stressée par cette situation qui lui bouffe la vie.

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Les problèmes de surfacturations de charges font aussi partie du lot quotidien de Lisa (1), « petite copropriétaire » qui se retrouve aujourd’hui avec «6000euros de dettes ». « Poncelet m’a demandé il y a quelques années de régler 6000euros d’eau en six mois du jour au lendemain. On m’a dit qu’il y avait des fuites d’eau chez moi. » La propriétaire qui vit rue Pinel convient qu’elle a été « négligente » car elle n’a pas fait les relevés d’eau, mais ne comprend pas comment on peut lui facturer «1000m3 » d’eau (froide) à payer pour un 38m2. « Poncelet a des méthodes malhonnêtes. Je me suis renseignée auprès d’un syndic bénévole, c’est l’équivalent d’un gros robinet qui coule toute la journée sans arrêt », exprime Lisa.

En plus des surfacturations de charges, la Dionysienne se plaint des travaux de l’immeuble « qui ne sont pas véritablement engagés » et des marchands de sommeil qui opèrent dans son immeuble. Elle parle de 10 à 20 personnes qui vivent dans un appartement de 30m2 et qui payent chacune 200 euros de loyer mensuel. « Pourquoi le cabinet Poncelet ne relance pas les marchands de sommeil, face à leurs impayés ? », questionne sur son tract le collectif Copros libres. « La loi Elan prévoit l’obligation pour les syndics de dénoncer les marchands de sommeil », spécifie David Frigge.

Un autre propriétaire dionysien, dont la copropriété rue de la Charronnerie a réussi à se « débarrasser de Poncelet », estime que le syndic n’était pas transparent. « Quand on lui envoyait des mails, il répondait à peine, on ne comprenait pas ce qu’il disait. » Il évoque aussi les problèmes de travaux à l’intérieur de la copropriété et des fuites d’eau. « Lorsqu’il y avait des fuites d’eau dans l’immeuble, Poncelet nous envoyait des plombiers nuls ou des sociétés à lui. »

« On laisse pourrir »

Alors qu’il a terminé de payer son bien acquis il y a six ans, Jude (1) se retrouve aujourd’hui à payer presque les « deux-tiers d’un loyer » afin de régler une dette de 2500euros que lui somme de payer le syndic Poncelet, gérant de sa copropriété rue Pinel. S’il pointe du doigt les « copropriétaires qui n’honorent pas leurs devoirs » et qui par conséquent font peser sur le dos de « copropriétaires solvables » le poids d’impayés, il met à mal également la gestion de la copropriété par Poncelet.

« La grande difficulté c’est que depuis longtemps le syndic ne fait pas ce qu’il faut. On a appris peu avant le confinement que la copropriété avait 90 000 euros de dettes à recouvrer. Sur ces 90 000 euros, un seul propriétaire doit entre 45 000 et 50 000 euros. Et son lot n’a jamais été saisi. On n’arrive pas à ce montant comme ça. Cela veut dire que pendant longtemps, celui qui était censé recouvrer ce montant ne l’a pas fait. Je ne fais pas de grief du fait qu’une situation pourrie coûte cher. Mon grief c’est qu’on laisse pourrir et qu’on amplifie encore le pourrissement », constate-t-il.

Comment expliquer ces situations complexes, ces surfacturations de charges d’eau jugées « abusives » par les copropriétaires ? Interrogé, le cabinet Poncelet, par la voix de son avocat maître Xavier Martinez, a développé des explications peu convaincantes, notamment au sujet des surfacturations des charges d’eau. Il n’a mentionné que celles concernant l’immeuble situé au 256, avenue Wilson qui a fait l’objet d’un arrêté de péril fin juillet (lire sur lejsd.com). 300 mètres cubes d’eau froide avaient été facturés à un propriétaire qui vivait dans un logement de 28m2. 

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Le cabinet Poncelet s’est contenté de rappeler le fonctionnement des relevés d’eau de l’immeuble : « Le cabinet Poncelet ne fait qu’appliquer les règles les plus justes, puisqu’il s’agit de compteurs divisionnaires et non d’une application par tantième. » Au sujet des « méthodes malhonnêtes » dénoncées par certains copropriétaires de la part de Poncelet, notamment en ce qui concerne des travaux pas ou mal effectués, l’avocat assure que le choix des « prestataires » est « indépendant et objectif » et que les charges d’entretien « font l’objet de vote et d’approbation en assemblée générale annuelle ». En somme qu’il respecte la loi.

Et quid des marchands de sommeil qui selon plusieurs copropriétaires seraient connus du syndic et ne sont pas relancés pour non-paiement des charges de copropriété ? Le syndic dit avoir « déployé tous les moyens nécessaires pour pouvoir lutter contre ce type d’occupation » et avoir interpellé la Ville à de multiples reprises depuis 2016. Une plainte pour dénoncer « les agissements de certaines personnes pouvant être désignées comme des marchands de sommeil » a même été déposée par Poncelet devant le substitut du Procureur.

« La mairie n’est pas juge des syndics »

Vendredi 4 juillet, suite au rassemblement organisé devant le cabinet Poncelet par le collectif Copros Libres, une dizaine de copropriétaires ont été reçus en mairie par les élus Katy Bontinck, première adjointe au maire responsable entre autres des questions de logement, d’habitat indigne et de l’hébergement d’urgence et Adrien Delacroix, quatrième adjoint en charge de l’urbanisme et de l’aménagement durable. Lors de cette réunion, il a été question des copropriétaires en difficultés. « On a fait des propositions concrètes sur comment la mairie peut les accompagner », avance David Frigge qui précise qu’un « échange régulier » se tiendra entre Copros libres et la Ville. Le Dionysien a également posé la question qui figure sur un des tracts distribués devant le 60, rue Péri, mardi 1^er septembre : « Le syndic Poncelet est-il lié au bailleur social Plaine Commune Habitat ? ».

La réponse est oui. il existe un bail commercial entre le cabinet Poncelet et Plaine commune habitat, lui a confirmé Adrien Delacroix (qui a été désigné président de PCH par le conseil d’administration mardi 8 septembre). « Adrien Delacroix va regarder du côté de ce bail. Il n’y avait pas de mandat non plus pour pouvoir avancer là-dessus », a exprimé Katy Bontinck. Et d’ajouter : « La mairie ne peut pas être juge des pratiques de ce syndic qui est majoritaire dans une copro. C'est aux copropriétaires d’avoir une majorité pour voter des changements de syndic. Toute la difficulté c’est qu’ils n’arrivent jamais à avoir une majorité. »

Sur les dossiers habitat indigne et insalubrité, l’élue a rappelé l’une des volontés politiques de la nouvelle municipalité : créer des « syndics d’intérêt général » et mettre en place des « services » assurant ce lien direct avec les copros pour avoir des accompagnements beaucoup plus forts. »

Yslande Bossé