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Sébastien Longin
/ « 70 millions € de recettes en moins sur les 10 prochaines années »

Entretien avec Sébastien Longin, directeur général de Plaine Commune Habitat (PCH), principal bailleur de Saint-Denis.
Sébastien Longin, directeur général de Plaine Commune Habitat. © Yann Mambert
Sébastien Longin, directeur général de Plaine Commune Habitat. © Yann Mambert

Le Journal de Saint-Denis : Une mission de préfiguration en vue de la création d’un pôle public territorial de l’habitat est au travail depuis septembre. Quel est l’objectif visé ? Plaine Commune Habitat (PCH) envisage-t-il d’absorber l’OPH d’Aubervilliers ?

Sébastien Longin : Nous avons souhaité travailler à un rapprochement, partant du principe que nous avons les mêmes ambitions, le même ADN dans notre rapport à la proximité et que nous intervenons sur des territoires à la fois similaires et complémentaires. On se pose la question de voir comment on peut mieux travailler ensemble, collaborer, coopérer. On peut mettre en commun nos forces d’innovation, d’action, d’expertise, de gestion. Ce rapprochement est fondé sur des projets et de la cohérence. La mission en cours a pour objet de se pencher sur la forme du rapprochement. Il n’y a par contre pas de projet de fusion ou d’absorption. Ça ne veut pas dire que ce ne sera pas le cas dans 10 ans, mais ce n’est pas l’objet présent.

Le JSD : Concrètement, qu’imaginez-vous pouvoir mutualiser ?

SL : Nous avons déjà identifié des choses très concrètes. Par exemple comment peut-on faire mieux ensemble dans nos services informatiques. Ce qui permettrait de développer de nouveaux services en ligne pour nos locataires. Pourquoi demain ne pas mutualiser nos forces dans la lutte contre les nuisibles ou contre les épaves. La question est toujours la même : est-ce qu’on peut faire mieux à deux ? La phase de diagnostic vient de s’achever. Au cours du premier semestre nous devrions commencer à mettre en œuvre ce nouveau fonctionnement.

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Le JSD : Ce projet n’est donc pas la conséquence de la volonté gouvernementale de réduire le nombre d’acteurs dans le logement social ?

SL : PCH du fait de son nombre de logement n’a pas d’obligation. Par contre sur le territoire, des obligations potentielles peuvent peser sur les autres OPH tels que celui d’Aubervilliers. Nous suivons notre propre chemin en tenant compte de la loi, mais nous ne répondons pas à une injonction. La loi dit qu’au 31 décembre 2020 les rapprochements entre bailleurs, sous forme de société anonyme de coordination, devront avoir eu lieu, pour les OPH de moins de 12 000 logements. Ensuite la loi prévoit deux années supplémentaires pour que, sur un même territoire, il ne reste plus qu’un office. Mais le législateur n’est pas clair à ce propos.

Notre pôle public territorial de l’habitat prendra sans doute la forme d’une société anonyme de coordination. Est-ce que l’OPH d’Aubervilliers aura l’obligation d’aller au-delà de cette étape ? Rien n’est certain et tout est ouvert. Sur le fonds la loi vise à réduire considérablement le nombre de structures HLM et présente cet objectif comme la solution au manque de financement du monde HLM suite à la ponction opérée par l’État sur les finances du logement social. Or il s’agit d’un leurre complet.

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« Les logements HLM sont comme un bien public »

Le JSD : La loi Elan encourage les organismes HLM à vendre leur patrimoine pour se financer. Est-ce une option pour PCH ?

SL : Sur notre territoire, personne ne dit que la question de la vente HLM peut être une solution de politique générale pour se refinancer. On est dans un territoire très tendu sur la question du logement et les capacités d’acquisition de la population ne sont pas forcément au rendez-vous. Nous n’irons donc pas vers cette solution. On voit plutôt les logements HLM comme un bien public qu’il faut préserver, voir promouvoir. On ne va pas les dilapider. On continuera à faire cependant des petits ajustements marginaux pour s’adapter au projet urbain. En 2019 il n’y a eu aucune vente et pour 2020 on parle de quatre ou cinq logements vendus.

Le JSD : Suite à la diminution des APL comment se porte financièrement le logement social et plus particulièrement PCH ? L’office a-t-il toujours les moyens de ses ambitions ?

SL : Le logement social ne se porte pas bien financièrement. Les bailleurs sont cependant parvenus à absorber temporairement le coup, en se saisissant de multiples mesures. Mais il s’agit de politiques court-termistes. La question est de savoir si ce dont on a été amputé ne va pas nous manquer cruellement pour assumer nos ambitions patrimoniales. La ponction budgétaire de l’État représente 10 % de notre chiffre d’affaires, soit 70 millions € de recettes en moins sur les 10 prochaines années. L’équivalent de 3 500 logements neufs. Notre capacité d’autofinancement, si on compare à un passé récent est amputée de 50 %. On doit trouver des solutions pour continuer à investir. Nous avons essayé d’affiner les coûts avec nos prestataires. On a fait les fonds de tiroir. Mais on a aussi pris des mesures douloureuses.

Nous avons par exemple baissé notre niveau d’intervention sur la remise en état des logements à la relocation. Nous nous sommes alignés sur la moyenne des autres bailleurs en Ile-de-France. On était à 4 600 € par logement, nous sommes revenus à 4 000 €. D’autres décisions pourraient s’avérer douloureuses à long terme. Je pense à la baisse du niveau de nos investissements réguliers en dehors des grandes réhabilitations. On fait durer un peu plus la vie d’une étanchéité ou d’un ascenseur par exemple. Ça ne peut pas être une politique structurelle. Nous devons donc stabiliser les finances de l’office et dégager de nouvelles ressources pour mener de nouveaux projets. On doit aussi aller chercher des fonds au niveau national et pour ce faire on peut s’appuyer sur la crédibilité de PCH. Par contre on ne reculera pas sur notre politique de proximité. On ne réduira pas notre nombre de gardiens (1), d’agences de proximité ou d’astreintes, parce que ce n’est pas notre façon d’envisager le métier.

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Le JSD : En matière de politique d’attribution de logement quelles sont les dernières avancées ? Une question délicate reste celle de la transparence, est-il possible de rendre la procédure d’attribution plus transparente ?

SL : La question de la transparence est un enjeu majeur. Des élus de tous bords politiques participent à la commission d’attribution de logements ainsi que des représentants des locataires. Nous sommes d’ailleurs un des rares offices à avoir ouvert les portes de sa commission d’attribution à la presse et on le refera autant que nécessaire. La loi nous invite à mettre en place un système de scoring. Nous allons y travailler avec le territoire. En revanche ce qui crée de l’incompréhension c’est la complexité du système en matière de réservation de logements. Sur 100 logements dans le patrimoine PCH : 30 % sont réservés par la préfecture, 20 % par la ville, 20 à 30 % par le 1 % logement, etc. Mais le fond du problème c’est la pénurie. Dans les territoires où les gens ont accès facilement à un logement, il n’y a pas d’interrogation sur la transparence. C’est la frustration de ne pas pouvoir obtenir de logement qui pousse à vouloir comprendre pourquoi et la transparence n’apportera pas de réponse au manque cruel de logements sur ce territoire.

Le JSD : Quelle est l’option privilégiée par PCH pour les prochaines années en terme de typologie de logement social (PLAI, PLUS et PLS) à construire ?

SL : D’abord un rappel, le PLAI est la première catégorie, ensuite vient le PLUS et enfin le PLS (1). Le PLAI ce n’est pas le « super social » comme on l’entend parfois, mais le social. On est à des niveaux de loyer plus abordables, mais ce n’est pas donné. Du fait de la réglementation, à raison de 7 €, 7,50 € du m2, les loyers du PLAI qui sortent aujourd’hui peuvent poser problème dans certains budgets familiaux. Nous sommes toujours a minima deux fois moins cher que dans le locatif privé. L’office joue donc pleinement son rôle. La difficulté c’est qu’avec les logements PLS on double quasiment le niveau de loyer par rapport au PLAI. Globalement sur le territoire le besoin en PLS est donc marginal si on prend en compte les populations qui habitent le territoire. Dans notre production le PLS doit donc rester une production marginale et on doit se concentrer sur les deux premières catégories.

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30 % de logements rénovés 

Le JSD : Le logement est un secteur en première ligne dans la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre. Quelles actions a engagé PCH, poids lourd du secteur à Saint-Denis, en la matière ?

SL : Nous sommes à la pointe sur cet enjeu. Si on regarde le nombre de passoires thermiques, elles représentent 0,5 % de notre parc de logement. Dans le parc locatif privé, c’est 45 % au niveau national. C’est lié évidemment aux périodes de production des logements et c’est le résultat du meilleur entretien du parc public qui bénéficie de beaucoup plus d’investissements que le parc privé. Par exemple c’est cinq dernières années nous avons rénové 30 % de nos logements. Nous considérons malgré tout que ce n’est pas suffisant. Nous voulons agir par tous les moyens.

Nous pouvons faire des gains énormes sur la manière dont on gère et pilote l’entretien des appareils de chauffe (2). Nous pouvons sensibiliser les locataires sur les niveaux de consommation de fluides. Nous pouvons équiper en panneaux solaires certains toits. Nous y réfléchissons par exemple pour le bâtiment du siège. Nous avons ainsi adopté au dernier conseil d’administration, sur proposition du président de l’office Laurent Russier, un plan ambition environnement. L’enjeu est climatique, mais aussi de pouvoir d’achat des locataires. L’idée est d’investir chaque euro à bon escient.

Propos recueillis par Yann Lalande
 

(1)       Les logements PLS représentent 7 % du parc de PCH.

(2)       12 500 des 18 000 logements de PCH sont alimentés par le réseau de chauffage urbain qui fonctionne avec plus de 50 % d’énergie renouvelable.

Réactions

Bonjour Je voudrais signaler à ce cher directeur (grassement payé par les loyers) que la rénovation du quartier floréal est dégueulasse... Photo à l'appui, je peux vous dire ce que ça été torché par des ouvriers qui faisait au plus vite pour mettre les plaintes en plastique et la peinture. Il reste plein de trous dans les appartements. C'est juste inadmissible de venir se gargariser dans le JSD et se plaindre. C'est une réunion de très basse qualité par les matériaux employés et la méthode sans prendre en compte les amenagements et les peintures faites par les locataires. Laurent Russier (président de PCH) a refusé de rencontrer la CNL. Et ensuite, vous voulez qu'on vous fasse confiance..??? Quand la fusion, elle n'est pas voulu car il faut préserver les salaires et les postes des directeurs des différents organismes... Ca embaucherais plus de gardien mais non. Chacun garde son petit territoire.
Pour lui dire que tous n'est pas rose à PCH... Avec ce rapport, on comprends mieux les changements de cap de la municipalité, notamment sur les locaux commerciaux. De plus, je vous cite les points faibles sans citer les irrégularités. Le bureau ne rend pas suffisamment compte de son activité au Conseil d'administration. • Impayés élevés et non conformes au plan CGLLS. • Service aux locataires perfectible et difficultés persistantes sur certains sites. • Politique d'entretien et de réhabilitation du parc à poursuivre. • Gestion d'ensemble perfectible (absentéisme, fiabilité des données patrimoniales, gestion des parkings, gestion des véhicules ... ). • Gestion des charges perfectible et charges élevées sur certains programmes. • Coûts de gestion élevés. • Analyse financière prévisionnelle à actualiser. https://www.ancols.fr/files/default/mounts/XNET_PRD-mount-mountPoint/INTERNET-PROD/Controle%20et%20suites/Rapports%20de%20contr%c3%b4le/RC%202016/Rc-2014-150%20Plaine%20Commune%20H.pdf

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