Bâtiment vote Sauvé : travaux en copropriété

La loi du 10 juillet 1965 structure l'ensemble des décisions prises en copropriété, notamment tout ce qui touche aux travaux sur le bâtiment. Méconnaître ses règles de vote, c'est s'exposer à des décisions nulles, des blocages coûteux et parfois des conflits durables entre copropriétaires. Voici comment ça fonctionne concrètement.

Majorités requises pour voter des travaux en copropriété

Tous les travaux ne se votent pas de la même façon. La nature et l'importance des interventions sur le bâtiment déterminent la règle de majorité applicable. Confondre les niveaux, c'est risquer l'annulation pure et simple du vote.

La majorité de l'article 24 (majorité simple des voix exprimées) suffit pour les travaux courants : réparation des escaliers, réfection partielle de toiture, pose d'une rampe d'accès pour personnes à mobilité réduite, ou encore suppression des vides-ordures pour raisons d'hygiène. Ce sont les décisions les plus accessibles à faire passer.

La majorité de l'article 25 s'impose pour les transformations plus substantielles : installation d'une isolation thermique, création de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings, percement d'une trémie pour un duplex privatif, ou pose de dispositifs de fermeture sécurisée. Ces travaux modifient durablement le bâtiment ou ses équipements.

Depuis la loi ELAN de 2018, chaque vote de travaux doit être immédiatement suivi d'un second vote portant sur le financement, à la même majorité. Ce point est souvent oublié en assemblée, ce qui fragilise juridiquement la décision. Vérifiez systématiquement que votre ordre du jour intègre les deux résolutions.

Le rôle de l'assemblée générale et du syndic dans l'autorisation des travaux

L'assemblée générale des copropriétaires reste l'organe décisionnel central pour autoriser les travaux sur les parties communes. Aucune intervention significative ne peut se faire sans son aval. Le conseil syndical, lui, n'a qu'un rôle consultatif : son avis ne vaut pas décision, même si le syndic est tenu de le consulter au-delà d'un certain montant voté chaque année en AG.

Deux exceptions permettent au syndic d'agir seul. D'abord, les travaux de menu entretien, qu'il peut engager sans autorisation préalable. Ensuite, les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde du bâtiment : si l'immeuble présente un risque réel pour la sécurité ou la santé des occupants, le syndic peut les déclencher immédiatement, puis convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les meilleurs délais. Pour financer ces interventions d'urgence, il peut demander une provision provisoire ne dépassant pas le tiers du montant du devis estimatif, après avis du conseil syndical.

Sur la mise en concurrence des entreprises, la règle est claire : l'AG fixe chaque année un seuil à partir duquel au moins 2 devis minimum sont obligatoires. En dessous de ce seuil, aucune obligation formelle, mais consulter plusieurs entreprises reste une bonne pratique. Attention : l'obligation de rechercher plusieurs devis est une obligation de moyens, pas de résultat. Le syndic doit chercher, pas nécessairement présenter tous les devis obtenus.

Parties communes, parties privatives : qui vote quoi ?

La distinction entre parties communes et parties privatives conditionne directement qui participe au vote et qui supporte les dépenses. Les parties communes ordinaires concernent l'ensemble des copropriétaires : hall d'entrée, toiture, fondations, réseaux d'adduction. Les parties privatives, elles, appartiennent à l'usage exclusif de chaque propriétaire : appartement, cave, parking privatif.

Les parties communes spéciales, définies à l'article 6-2 de la loi de 1965, sont partagées par une partie seulement des copropriétaires (un escalier desservant uniquement un bâtiment, par exemple). Les dépenses afférentes ne sont supportées que par les copropriétaires concernés. Mais attention : en février 2025, la Cour de cassation a tranché sur un cas précis. Si des travaux touchent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, l'ensemble des copropriétaires doit voter, sans exception.

Les parties communes à jouissance privative méritent aussi votre attention. Un copropriétaire peut avoir l'usage exclusif d'une terrasse ou d'un jardin commun sans en être propriétaire. Il ne peut ni construire dessus, ni modifier l'usage, ni restreindre l'accès sans autorisation de l'AG.

Accès aux logements pour des travaux votés : vos droits et vos obligations

Un point que beaucoup ignorent : refuser l'accès à son appartement pour des travaux régulièrement votés en AG est interdit, quelles que soient les contraintes que cela implique. Démontage, dégradation d'éléments privatifs, perturbation du quotidien, rien ne justifie un blocage.

Le syndic doit respecter un préavis minimum de 8 jours avant d'accéder aux parties privatives, par lettre recommandée précisant la nature des travaux et l'entreprise mandatée. Si le copropriétaire n'a pas modifié les éléments d'origine de son lot, l'entreprise est tenue de remettre les lieux en état après intervention.

Si des travaux sur les parties communes causent un préjudice réel à un copropriétaire, l'article 9 de la loi de 1965 prévoit une indemnisation, dont le montant est fixé en assemblée générale.

Concernant les travaux d'économie d'énergie imposés par la loi Climat et Résilience et qui impactent un lot privatif, un copropriétaire peut s'y opposer s'il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les 10 années précédentes ou qu'une solution technique alternative existe sans affecter son lot. Ce délai de dix ans est une donnée concrète à consigner soigneusement dans vos archives.